「大阪で親が個人経営のカフェを営んでいたけれど、病の影響で営業することができなくなってしまったので、居抜き物件として売却したいです。具体的にいくらほどの値段がつくでしょうか？」

上記のように、居抜き物件の売却方法についてお悩みの方はいませんか？

そもそも居抜き物件の買取を依頼する機会は少ないことなので、どのように対応すればいいのか悩んでしまいますよね。

そこで、今回の記事では「居抜き物件」についてくわしく解説しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

また、「大阪で売却する場合」もまとめてみましたので、契約時に失敗することがないようポイントを抑えておきましょう。

居抜き物件とは？

「居抜き物件」とは、前のテナントが利用していた設備・造作・什器がついたままになっている物件のことです。

一般的には店舗の場合、借り手は自ら物件に取り付けられたものをすべて撤去し、物件を何もない空の状態に戻してから貸し手返却しなければなりません。

でも、貸し手の承諾を得ることができれば、借り手は内装や設備を残したままの状態で、後継者に引き渡すことができるようになります。

このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と呼び、居抜きで引き渡される物件のことが「居抜き物件」です。

※造作…建物内の床や畳など。また水道設備や空調設備のこと。
※什器…日常的に使用する家具、道具、器物などのこと。

居抜き物件の注意点

賃貸設備には家賃の中に使用料が含まれており、所有権は物件のオーナーにあるため、勝手に借り手の判断で撤去や売却を行うことができません。

また、設備が故障した際の支払いは基本的にオーナーの負担になりますが、契約時に特記事項の記載がある際には、借り手側の負担で修理を行う必要があります。

さらに居抜き物件は、すべての設備、造作、什器などが対象になるとも限らないのでお気を付けください。

居抜き物件を売却するメリット

居抜き物件は、売り手だけではなく買い手にもメリットが多い契約形態です。

1. スケルトン解体工事費用がかからない
給排水管やクロスなど、すべての設備を撤去してコンクリートを打ちっぱなしの状態にすることが「スケルトン解体」です。

店舗の場合は、スケルトンの状態で契約を行い、スケルトンにして退去するのが基本になっていますが、内装工事を行ったときは原状回復（工事前の段階に戻す）をする必要があります。

しかし、居抜き物件はそのままの設備を借り手に提供するため、あらかじめあったモノを撤去する必要がなく、スケルトン解体工事にかかるお金がかかりません。

2. 造作譲渡料を得ることができる
売り手は、居抜き物件を売却することで、買い手から造作譲渡料を受け取ることができます。

造作譲渡料は、店舗に設置している設備費用を譲り渡したときに受け取れるお金のことです。

具体例をあげると、エアコン、照明、テーブル、イス、看板、排気ダクト、厨房設備などが含まれています。

設備のグレード、立地条件、店舗の規模、集客力も造作譲渡料に大きく関係するため、しっかりと確認しておきましょう。

3. 撤退される直前まで営業を続けることができる
居抜き物件として売却するときには、買い手に譲渡する直前まで営業を続けることが可能です。

一般的には、売り手が撤退してから買い手へ引き渡すまでに撤去工事が行われ、賃貸だと工事中も賃料が発生し続づけるようになっています。

でも、居抜き物件は撤去工事の期間を考える必要がないので、閉店後すぐに受け渡すことが可能です。

「閉店するギリギリまで営業していたい。」「できるだけ空家賃を支払いたくない。」というオーナーには大きなメリットになります。

居抜き物件（店舗）を売る際の流れ

業者で多少の違いは出るかもしれませんが、居抜き物件を売る際の大まかな流れをご紹介します。

どのような手順で進んでいくのか、ポイントを把握しておきましょう。

契約等の確認と現地調査

最初は、査定の申し込みからです。

売却担当者が実際に現地を訪れ、建物の状況を調査します。

査定金額は「立地条件」「設備状況」「周辺環境（店舗）」「売却条件」などを考慮して算出されるのが一般的です。

また、査定はほとんどの不動産会社が無料で行ってくれます。

売却戦略を立案

査定の申し込みを終えたら、オーナーと担当者で売却に向けた打ち合わせを行います。

貸店舗であれば、貸し手の承諾を得るために話し合いを行わなければなりません。

また、店舗の売り上げ、造作の価格、従業員の閉店告知などを考慮しながら、売却計画を練っていきます。

買い手の募集

売却戦略を建てたら、建物の写真を撮影して募集広告を作ります。

どの程度まで公開するか、事前に希望を業者へ伝えるようにしましょう。

インターネットのウェブサイトで広く募集をかけるのか、特定の顧客にターゲットを絞り限定的に募集するのか、売り手の要望に合わせて募集を行います。

内見から引き渡し

内見の希望者が現れると、閉店した後に営業へ支障が出ない時間帯に店舗内見が行われます。

内見のときには、入居日の調整、価格交渉や造作確認などを話し合い、明確に取り決めていくのが一般的です。

居抜き物件は買い手が限定されており、立地によっては頻繁に購入者が現れることもないので、いつ内見にくる方がいても大丈夫なように、店舗は清潔な状態にしておきましょう。

居抜き物件を高く売るためのポイント

居抜き物件を高く売るためには３つのポイントがあります。

以下のポイントをしっかりと抑えて、効率よく売却していきましょう。

1．買い手の業種と既存の造作がマッチしている
居抜き物件は同業者に売るのが、一番価値が高まると考えられます。

同じ飲食店に販売したとしても、店のサービス内容が異なればお得感は生まれません。

具体例をあげると、ファミレスとバーでは、テーブルや椅子などの内装の雰囲気が違います。

居抜き物件の価値は、「いかに店舗の状態をそのまま活かすことができるか」です。

2．他のテナントから見て使いやすい造作がある
物件を探しているテナント側から見て、使いやすい設備や内装をしている場合、物件の価値はとても高まります。

汚れやキズの目立つもの、機能的に劣化しているものは買い手にいい印象を与えることができません。

そのため、清掃作業は念入りに行い、日頃から隅々まで丁寧に掃除しておきましょう。

3．専門の業者へ相談する
数多くの不動産会社が「居抜き物件」の売却を承っていますが、できるだけお得に売却したいときには“専門的な知識を持っている業者”を選ぶようにしましょう。

特に「居抜き物件」では、原状回復義務、造作譲渡契約、大家との交渉など、さまざまな問題が関わります。

売却した後のリスクを軽減させるためにも、居抜き物件に特化した業者と契約するのが最適です。

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「居抜き物件を売却したいけれど、何を準備すればいいのか分からない…。」

「自分だけでは費用の計算が難しいので、専門業者に正確な見積もりをお願いしたい。」

上記のように、居抜き物件の売却についてお悩みの方はいませんか？

普段はあまり馴染みのないことですし、いざ売却を進めるとなると心配事もたくさんあり、どうするべきなのか戸惑ってしまいますよね。

このような悩みを抱えている方々の不安を解消するために、私たち「かたづけレスキュー隊」は精一杯サポートさせて頂いております。

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まとめ

「居抜き物件」についてご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？

居抜き物件には、ファミリーレストランやバーなどの飲食店を中心にさまざまな物件があります。

売却する際のメリットとしては、スケルトン解体工事費用がかからないこと、造作譲渡料を得ることができることなどがありました。

また、居抜き物件の買取には専門知識がいるため、買取を依頼するときにはしっかりと業者を見極めることが重要です。